Bodengutachten vor Grundstückskauf sinnvoll?
Ein Bodengutachten sollte idealerweise bereits vor dem Grundstückskauf vorliegen. Dies gilt insbesondere – aber nicht nur – wenn das Grundstück noch unbebaut ist.
Ohne Bodengutachten kaufen Sie im Grunde die Katze im Sack, was später zu bösen Überraschungen führen kann. Wenn Ihnen der Verkäufer nicht arglistig verschwiegen hat, dass das auf den ersten Blick nette Grundstück eigentlich eine Mülldeponie ist, dann dürfte es nach dem Kauf zu spät sein. Und wenn er es Ihnen arglistig verschwiegen hat, müssten Sie ihm das auch erstmal nachweisen können.
Die Folge ist, dass Sie im schlimmsten Fall mit Mehrkosten für eine Sanierung oder aufwendige Gründung konfrontiert werden, die sogar den Wert von Grundstück und Haus übersteigen können. Wirtschaftlich ist das Grundstück dann nicht mehr bebaubar.
Um dem vorzubeugen, werden nachfolgende einige Punkte beleuchtet, die vor dem Grundstückskauf zu beachten sind.
Inhaltsverzeichnis
Altes Bodengutachten liegt vor Grundstückskauf vor
Liegt bereits ein Bodengutachten vor, sind zwei Fälle zu unterscheiden: Das Grundstück kann bereits bebaut und erschlossen sein, oder es ist bisher noch unbebaut.
Das Grundstück ist bebaut und erschlossen
Im ersten Fall soll angenommen werden, dass das Grundstück bereits voll erschlossen und bebaut ist.
Wenn der Verkäufer noch ein altes Bodengutachten vorliegen hat, ist dies sehr gut. Wenn er es bereitwillig aushändigt, noch besser. Neben dem bestehenden Haus, dass hoffentlich keine Schiefstellungen oder Risse aufweist, ist das Gutachten grundsätzlich ein weiteres Indiz für:
- Beim Bestandsgebäude ist der Baugrund berücksichtigt
- Im Bereich des Bestandsgebäudes können ausreichend gute Baugrundverhältnisse für vergleichbare Bauten angenommen werden
Haus erhalten oder abreißen?
Wenn das Haus in einem guten Zustand ist und Sie es weiter bewohnen und nicht abreißen wollen, dann ist es nicht weiter schlimm, wenn kein Bodengutachten vorliegt. Der Baugrund hat sich dann bereits bewährt und in den meisten Fällen wird es auch in Zukunft keine bösen Überraschungen geben.
Wenn es Ihnen allerdings nur um das Grundstück geht und Sie das alte Gebäude abreißen wollen, dann ist das Altgutachten doch von größerem Interesse.
Vor allem, wenn Sie das Haus abreißen wollen, weil es schon Schäden aufweist, die auf schlechten Baugrund hinweisen. Mit den Erkenntnissen aus dem alten Gutachten können Sie besser abschätzen, ob das Grundstück überhaupt für Sie in Frage kommt.
Wenn der Grundriss vom geplanten Haus vom alten abweicht
Beim Bau eines neuen Hauses wird der Grundriss und Lage üblicherweise nicht genau mit dem des alten Hauses übereinstimmen. Dann ist ein Bodengutachten vor Grundstückskauf besonders zu empfehlen.
Wenn das neue Haus nicht innerhalb der Grundfläche des alten Hauses liegt, kann dies
- komplett andere Baugrundverhältnisse zur Folge haben
- zu ungleichmäßigen Setzungen führen
In sehr kleinen Abständen können die Baugrundverhältnisse mitunter stark variieren. Dies gilt besonders für teils kleinräumig verteilte aber hochproblematische Böden wie Torf. Bauen Sie auf einem großen Grundstück an einer völlig anderen Stelle, sollten Sie für genau diese Stelle auch ein Bodengutachten erstellen lassen.
Die Lage des Hauses steht in der Regel steht vor dem Kauf allerdings noch gar nicht. Dann können Sie auch auf das Bodengutachten vor Grundstückskauf verzichten, wenn das Altgutachten gute Bodenverhältnisse annehmen lässt.
Natürlich ist dies mit einem gewissen Restrisiko verbunden, das allerdings vertretbar ist. Denn sollte sich herausstellen, dass an der bevorzugten Stelle wider Erwarten schlechte Böden vorhanden sind, haben Sie dann immernoch die Möglichkeit im Bereich des alten Gebäudes zu bauen.
Wenn Sie das Haus teilweise in der Grundfläche des Bestandshauses errichten, aber teilweise auch auf bisher noch unbelasteten Boden, dann wird sich der unbelastete Boden stärker setzen. Je nach Boden können diese Setzungen bauwerksschädlich sein. Ist das alte Gutachten aussagekräftig genug, kann dieses Risiko von einem Bodengutachter durch Setzungsberechnungen abgeschätzt werden.
Das Grundstück ist noch unbebaut
Wenn eine Gemeinde neue Wohngebiete aufweist, lässt Sie mittlerweile regelmäßig auch ein Bodengutachten erstellen, auf das dann auch im Bebauungsplan hingewiesen wird.
Viele Grundstückskäufer nehmen dann fälschlicherweise an, dass dieses Gutachten für den Hausbau ausreichend ist. Dies ist jedoch in der Regel nicht der Fall. Wer solche Gutachten aufmerksam liest, wird auch so gut wie immer einen Hinweis darauf finden, dass das Bodengutachten eine Untersuchung der einzelnen Grundstücke nicht ersetzt.
Dies liegt darin begründet, dass hier für ein großes Gebiet nur vergleichsweise wenige Bohrungen ausgeführt werden. Die Erkenntnisse hieraus reichen für eine grobe Übersicht der Gesamtfläche, genügen jedoch nicht den Ansprüchen an eine Baugrunderkundung für die einzelnen Flurstücke.
In diesem Fall gilt, dass ein Bodengutachten vor dem Grundstückskauf bezogen auf das konkrete Grundstück von Interesse sehr zu empfehlen ist. Sind die Grundstücke jedoch sehr begehrt und gibt das Gutachten für den Bebauungsplan keinen Grund zur Beunruhigung, kann jedoch auch darauf verzichtet werden.
Bodengutachter mit Einschätzung zu altem Bodengutachten vor Grundstückskauf beauftragen
Es kann bei vorliegendem Gutachten ratsam sein, einen Bodengutachter mit einer Einschätzung zu beauftragen, wenn kein ergänzendes Bodengutachten erstellt werden kann. Ist das Altgutachten solide, sollte es problemlos möglich sein, eine fundierte Einschätzung zu den Baugrundverhältnissen abzugeben. Auch in diesem Fall benötigen Sie kein Bodengutachten mit neuen Bohrungen vor Grundstückskauf. Mit etwas Glück auch danach nicht mehr, wenn das alte Gutachten bereits alle Fragen beantwortet.
Wenn kein Bodengutachten vorliegt
Bei Grundstücken, die bereits vor langer Zeit bebaut wurden oder solchen, die noch gar nicht erschlossen wurden, liegt oftmals kein Bodengutachten vor. Wenn eines vorliegt, es Ihnen der Eigentümer jedoch nicht aushändigen möchte, sollten Sie das als Warnsignal wahrnehmen und sich nach Alternativen umsehen. Er wird seine Gründe haben.
Ansonsten ist es hier besonders ratsam, dass ein Bodengutachten vor Grundstückskauf erstellt wird. Hierbei können Sie unterschiedlich vorgehen. Eine Möglichkeit wäre, dass Sie beispielsweise eine Vereinbarung treffen, dass Sie die Kosten für das Bodengutachten übernehmen, wenn Sie das Grundstück nicht kaufen wollen. Der Eigentümer trägt die Kosten, wenn Sie das Haus kaufen.
Wenn der Kaufpreis nicht bereits vorher vereinbart wurde, ist dies natürlich Augenwischerei. Dann taucht das Gutachten eben versteckt im Kaufpreis auf. Sie merken das gar nicht, weil die Kosten für das Gutachten im Vergleich zum Kaufpreis vernachlässigbar sind.
Wenn ein Bodengutachten vor Grundstückskauf nicht möglich ist
In gefragten Regionen wird das auch nicht funktionieren. Wenn Sie das Grundstück nicht kaufen, dann steht der nächste Interessent schon bereit. In diesem Fall wird das wohl nichts mit dem Bodengutachten vor dem Grundstückskauf.
Auf Indizien achten
Haben Sie keine Möglichkeit, ein Bodengutachten vor dem Kauf erstellen zu lassen, dann sollten Sie zumindest auf folgende Indizien achten:
- Hat das bestehende Haus Risse?
- Ist eine optisch bemerkbare Schiefstellung vorhanden?
- Wie sehen die Häuser in der unmittelbaren Nachbarschaft aus?
- Achten Sie auf Straßennamen: Liegt das Haus „Am Torfbruch“ oder ähnlichem?
Recherche durch einen Bodengutachter
Wenn Bohrungen vor dem Grundstückskauf nicht in Frage kommen, kann es außerdem sinnvoll sein, einen Bodengutachter mit einer Literaturrecherche zu beauftragen. Ein örtlich erfahrener Geologe kann Ihnen folgende Fragen beantworten:
- Was geht aus geologischen Karten hervor?
- Sind hier bereits Risiken wie mögliche Erdfälle erkennbar?
- Hat der Gutachter Erfahrungen aus Bauvorhaben in der Nachbarschaft?
- Sind weiterführende Quellen für Informationen bekannt?
Auf dieser Basis kann bereits eine erste wichtige Einschätzung erfolgen. Sind keine größeren Risiken erkennbar oder weiß der Bodengutachter recht zuverlässig aus Bauvorhaben in der unmittelbaren Nachbarschaft, dass der Baugrund vergleichsweise unproblematisch ist, kann auf ein Bodengutachten vor dem Grundstückskauf auch verzichtet werden.
Wenn das Grundstück allerdings nicht nur „Am Torfbruch“ liegt sondern Torf auch aus der geologischen Karte ersichtlich ist, sollte man Vorsicht walten lassen. Auch andere Böden wie beispielsweise Seetone, sollte hellhörig werden lassen. Gibt es alternative Grundstücke, sollte man die Kaufentscheidung eher zu Gunsten eines anderen Grundstücks treffen.
Ist es ansonsten das Traumgrundstück oder es gibt schlicht keine Alternativen, dann kann man den Grundstückskauf auch wagen. Die Risiken sollten einem dann jedoch bewusst sein und möglichst großzügige finanzielle Puffer eingeplant werden. Das Bodengutachten, dass nach Grundstückskauf auf jeden Fall erstellt werden sollte, kann dann auch Entwarnung geben.
