Es gibt zuweilen Angebote, bei denen die Erstellung eines Bodengutachtens inklusive Bohrungen um die 400 € kostet. Natürlich kann es sein, dass hier ein vorzüglicher Geologe am Werk ist, der betriebswirtschaftlich allerdings eine Niete ist und nicht wirtschaftlich arbeitet.
Wahrscheinlicher ist allerdings, dass es sich um einen Bodengutachter handelt, der den Baugrund nicht ausreichend erkundet und/oder sich keine Zeit für die Auswertung nimmt. Das Resultat ist dann, dass Sie ein Gutachten bekommen, das im schlimmsten Fall zu vermeintlicher Sicherheit und in der Folge zu fatalen Fehlentscheidungen mit horrenden Mehrkosten führt.
Auch denkbar ist, dass Sie zwar ein solides Gutachten erhalten, der Gutachter seinen Verlust aber durch überteuerte baubegleitende Leistungen wieder wettmachen möchte.
Daher der eindringliche Rat: Sparen Sie nicht am Bodengutachten. Doch zu viel sollen Sie natürlich auch nicht zahlen. Daher wird nachfolgend erläutert, mit welchen Kosten für ein fundiertes Baugrundgutachten und auch für zusätzliche Leistungen Sie rechnen sollten.
Inhaltsverzeichnis
Der Einfluss des Hauses auf die Kosten
Der Untersuchungsumfang ist zum einen vom Baugrund, zum anderen aber auch vom Bauwerk abhängig. Je größer die Fläche eines Bauwerks ist, desto mehr Bohrungen sind erforderlich. Für ein Einfamilienhaus sollten wenigstens zwei Bohrungen ausgeführt werden. Zur sicheren Erfassung der räumlichen Lage der Bodenschichten sind allerdings besser wenigstens drei Bohrungen zu empfehlen. Daneben ausgeführte Rammsondierungen sind meistens ebenfalls sinnvoll. Sofern möglich, sollte das Bodengutachten bereits vor dem Grundstückskauf erstellt werden.
Einfluss auf die Kosten des Bodengutachtens hat auch die Entscheidung des Bauherrn, ob mit oder ohne Keller gebaut werden soll. Denn danach richtet sich die erforderliche Bohrtiefe.
Geht der Gutachter von einem Haus ohne Keller aus, dann sind die Bohrungen und Sondierungen wahrscheinlich nicht tief genug, um ausreichende Kenntnisse über das Baugrundstück für ein Haus mit Keller zu gewinnen. Entscheiden Sie sich später dann doch für eine Unterkellerung, kann es unter Umständen notwendig sein, dass der Bodengutachter erneut anrücken muss. Das sind vermeidbare Mehrkosten.
Der preisliche Unterschied zwischen einem Untersuchungsprogramm für ein unterkellertes Haus und eines ohne Keller liegt etwa bei 15 % bis 20 %. Sind sie noch unschlüssig, dann beauftragen sie besser die Untersuchung für ein Haus mit Keller. Denn eine erneute Untersuchung mit Anfertigung eines ergänzenden Baugrundgutachtens kostet definitiv deutlich mehr.
Geotechnische Laborversuche
Dass Bohrungen meist die Grundlage für das Baugrundgutachten bilden, ist mittlerweile den meisten angehenden Bauherrn bekannt. Doch auch Laborversuche an den Bodenproben, die Rückschlüsse auf die bodenmechanischen Eigenschaften geben, können erforderlich sein.
Die Bandbreite möglicher Versuche ist hierbei sehr groß. Häufig werden zum Beispiel Versuche zur Ermittlung der Verteilung der Korngrößen, der Bestimmung der Plastizität und der des Wassergehaltes durchgeführt. Die Anzahl der Versuche richtet sich nach der Beschaffenheit des Bodens aber auch nach der Erfahrung des Gutachters im Untersuchungsgebiet.
Für die Bestimmung der Kornverteilung durch Sieben und Schlämmen ist ein relativ kostspieliger Versuch, bei dem mit Kosten zwischen 150 € und 220 € gerechnet werden sollte. Die Bestimmung des Wassergehalts beispielsweise ist vergleichsweise günstig und kostet zwischen 15 € und 20 €.
Altlasten sind teuer
Gerade im städtischen Bereich befinden sich oft Auffüllungen, die schadstoffbelastet sind. Je nach Art und Menge des Schadstoffes kommt eine Wiederverwendung nicht in Frage.
Ganz im Gegenteil, im schlimmsten Fall muss bei Vorliegen einer Altlast auch deutlich mehr abgetragen und entsorgt oder anderweitig saniert werden, als geplant war. Die Entsorgung von schadstoffbelasteten Böden ist zudem auch deutlich teurer als die von unbelasteten Böden. Im schlimmsten Fall scheitert sogar das komplette Bauvorhaben.
Ob mit Altlasten zu rechnen ist, lässt sich ebenfalls im Rahmen der Bodenuntersuchung untersuchen. Bei Auffüllungen sollte dies möglichst immer erfolgen, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Ansonsten kann die Untersuchung auch nach Abschluss der Bohrarbeiten im Verdachtsfall nach Einschätzung des Geologen veranlasst werden.
Hierbei werden die verdächtigen Bodenproben im Labor auf gängige Schadstoffe hin untersucht. Bei konkretem Verdacht können auch gezielt einzelne Schadstoffe untersucht werden. Der notwendige Untersuchungsumfang kann stark variieren. Die Kosten liegen je untersuchter Probe üblicherweise zwischen 60 € bei einzelnen Parametern und 250 € bei mehreren Parametern. Bei unkomplizierten Bauvorhaben und Befunden sollten für die Auswertung durch den Gutachter mit Handlungsempfehlung nochmal wenigstens 200 € kalkuliert werden.
Schadstoffbelastungen können jedoch sowohl von der Art als auch von der Menge sehr verschieden sein. Entsprechend kompliziert kann eine Sanierung werden, so dass auch die gutachterliche Einschätzung und die Erarbeitung von Sanierungsvorschlägen sehr aufwendig und teuer werden kann. Umso wichtiger ist es, dass ein Verdacht so früh wie möglich durch Untersuchungen ausgeräumt werden kann. Kontaminationen, die erst in der Bauausführung entdeckt werden, können zu einem wirtschaftlichen Desaster werden und das Bauvorhaben im schlimmsten Fall scheitern lassen.
Versickerung von Niederschlagswasser
Regenwasser ist im Regelfall auf dem Grundstück zu versickern. Hierfür ist meist eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich. Um die Erlaubnis zu erwirken, muss der Behörde vermittelt werden, wie das Wasser versickert werden soll. Im Rahmen dessen ist auch die Kenntnis über die Versickerungsfähigkeit des Bodens erforderlich.
Aus der Bohrung leitet der Bodengutachter die Bodenart ab. Auf dieser Basis kann er eine erste Einschätzung der Durchlässigkeit und damit der Versickerungsfähigkeit geben. Wenn dies nicht ausreichend ist, müssen Versickerungsversuche durchgeführt werden, die als Bestandteil des Bodengutachtens oder in einem separaten Versickerungsgutachten verarbeitet werden. Rechnen Sie hier für einfache Bauvorhaben mit Kosten in Höhe von 400 € bis 800 € für die Untersuchungen und die Auswertung.
Regionale Besonderheiten des Baugrunds
Innerhalb von Deutschland finden sich sehr unterschiedliche geologische Verhältnisse und auch unterschiedliche Beeinflussungen durch den Menschen. Die ist je nach Region auch bei der Erstellung eines Bodengutachtens zu berücksichtigen. Hierunter fallen beispielsweise zusätzliche Kosten für die Untersuchung auf das Vorhandsein von natürlichem Radon, Methangas oder auch den Einfluss von Altbergbau.
Nach Abgabe des Bodengutachtens
Baugrubenabnahme
Auch baubegleitend – also nach Abschluss des Baugrundgutachtens – kann die Unterstützung des Bodengutachters sinnvoll sein. Im Rahmen einer Baugrubenabnahme kann so nach Aushub der Baugrube ein letztes Mal fachkundig kontrolliert wird, ob der Boden den Erwartungen entspricht.
Je nach Baugrund ist im einfachsten Fall eine Besichtigung und Beurteilung durch den Gutachter ohne besondere Untersuchungen ausreichend. Für Anfahrt, Begutachtung und Erstellung des Abnahmeprotokolls ist je nach Aufwand für einfache Bauprojekte mit Kosten für die Baugrubenabnahme in Höhe von 200 € bis 400 € zu rechnen. Werden zusätzliche Untersuchungen, wie beispielsweise Plattendruckversuche oder Sondierungen erforderlich, kann es entsprechend teurer werden. Das ist allerdings sinnvoll investiertes Geld, da Fehler an dieser Stelle mit Sicherheit deutlich teurer werden.
Verdichtungskontrolle
Neben der Baugrubenabnahme kann baubegleitend auch eine Verdichtungskontrolle erfolgen. Dies ist insbesondere dann sinnvoll, wenn für die Gründung des Hauses ein Bodenaustausch oder der Einbau einer Tragschicht erforderlich ist. Über Lastplattendruckversuche oder Rammsondierungen kann der Bodengutachter überprüfen, ob der Erdbauer den Ersatzboden den Vorgaben gemäß eingebaut hat. So können Schäden durch unzureichende oder ungleichmäßige Verdichtung vermieden werden. Für Plattendruckversuche ist mit Kosten zwischen 60 € und 180 € pro Versuch zu rechnen. Dies hängt davon ab, wie viele Versuche durchzuführen sind und welches Prüfverfahren zum Einsatz kommt. Unterschieden wird zwischen statischen und dynamischen Plattendruckversuchen.
Die Auswertung der Versuche erfolgt oft in Berichtsform. Der Aufwand hierfür hängt natürlich von der Anzahl der Versuche ab. Mit wenigstens 200 € sollte hier gerechnet werden.
Wie viel kostet der Bodengutachter nun insgesamt?
Nach Lektüre dieses Artikels sollte klar sein, dass es den einen Preis für ein Bodengutachten nicht gibt. Der Untersuchungsumfang und der Aufwand und somit die auch die Kosten sind immer abhängig vom konkreten Bauvorhaben. Von 400 €-Lockangeboten sollten Sie allerdings die Finger lassen.
Um bei der Planung des Hausbaus Budgets für die Leistungen des Geologen zu bilden, können Sie von folgenden Ansätzen ausgehen:
- Für die Kosten des Bodengutachtens sollten Sie zwischen 0,3 % und 0,5 % der Baukosten einplanen.
- Sind umwelttechnische Voruntersuchungen oder baubegleitende Leistungen wie Abnahmen und ergänzende Prüfungen erforderlich, sollten Sie für die Kosten der gesamten Leistungen des Bodengutachters etwa 1,0 % bis 1,5 % der Baukosten vorsehen.
Zwar kann es projektbezogen immer Abweichungen nach oben wie nach unten geben, damit sollten Sie in den meisten Fällen allerdings gut aufgestellt sein.
